不動産投資では融資が必要になってきますが、その際に大切なことは何でしょうか。
ローンの返済比率を抑える
一番大切なことだと思っています。
不動産投資の融資という前提がなくても、不動産投資をするに当たって上位で大切なことになってきます。
返済比率とは、家賃収入に占めるローンの返済金の割合です。
元金と利息の合計になります。
なぜ、大切なのでしょうか。
家賃収入が減ったり、ローンの返済金が増えたりしても、本業の給料などから手出しとして支払わなくて済むからです。
諸経費を引いた実質利回りとローンの金利の差であるイールドギャップが出ていれば関係なく投資をする人もいます。
でも、それはキャピタルゲインである値上り利益が目的であり、不確定です。
また、可能な限りローンの返済金を抑えて、手元にお金を残していくことも理由です。
ローンをいつでも返済することができるようにしておくとともに、修繕などのためにお金を貯めていきます。
次の物件の頭金にしても良いでしょう。
返済比率はどのくらいが目安になってくるでしょうか。
私は50%を一つの目安にしています。
最初のアパートは40％まで抑えました。
万が一、半分が空室になっても、家賃収入からローンの返済ができることになります。
都市部に近いと家賃収入の利回りが低く、得られる収入が少なくなるので、50%を上回ることもあります。
返済比率を抑えるポイントとしては、融資の返済期間を可能な限り長くすることです。
アパートですと中古でも最大35年融資してくれる金融機関があります。
そして、家賃収入の利回りを高くするために、ある程度、都市部郊外のエリアも視野に入れることです。
不動産の購入とセットで考える
不動産会社から物件のみを購入して、融資を受ける金融機関は自分で探す人もいます。
その結果、融資条件が良くない状態で不動産投資を行ってしまうことがあります。
金融機関が予め評価している物件を不動産会社から購入すると、そのような機会は減ります。
経験者は良いかもしれませんが、特に初心者は、不動産購入と融資は2つで1セットとして考えた方が良いと思います。
ローンの繰上返済はしない
せっかく融資を受けたのに慌てて返済する人がいます。
負債ですので早く返済したいという気持ちは、わからなくもありません。
私も不動産投資を始めた頃に、意気揚々と200万円を繰上返済したことがあります。
でも、今考えると失敗でした。
お金を貯めていれば、いつでも繰上返済することができます。
属性が高かかったり、不動産に価値がなかったりすると、金融機関は不動産投資で融資をしてくれません。
不正融資は論外ですが。
属性が高いというのは、ある意味、特権を利用していることになります。
