不動産投資の初期費用と注意点 - 元国税税理士川口誠のブログ

不動産投資を始めるには初期費用を現金で用意する必要があります。

不動産投資の初期費用は実際にいくら？

実際の事例の方がわかりやすいと思うので、私が最初に購入したワンルームとアパートの初期費用を概算で挙げてみます（物件価格はワンルームが約2,500万円、アパートが約4,000万円で、他にも売買契約書の印紙代等がかかりますが、金額が小さいので省略しています。）。

最も大きな違いは6の仲介手数料で、取引形態が売主か仲介かによる違いです。
売主物件は初期費用として仲介手数料を払う必要がありませんが、売主物件には通常物件価格に利益が上乗せされています（上乗せされている利益が大きいか小さいかの検討は必要です。）。

3の融資手数料は金融機関、物件によって異なります。

4の融資斡旋手数料は不動産会社に払うものですが、ワンルームを購入したときは紹介の特典で免除してもらいました。

仲介手数料を除いた初期費用の物件価格に占める割合は、ワンルームが2.2%、アパートが4.7%です。

2の登録免許税、5の不動産取得税、6の仲介手数料は、固定資産税評価額や売買価格によって異なってきます。

ワンルームは土地が共有持分であるため、アパートに比べて固定資産税評価額が低くなります。

ワンルームとアパートで、2の登録免許税や5の不動産取得税は3倍近く違いますが、物件価格は1.5倍強であり釣り合いがとれていません。
ワンルームの市場価値である物件価格が高くなり過ぎているのかもしれません。

初心者の方で、「フルローンであれば初期費用は必要ない」と思っている方が意外と多いです。
頭金は必要ありませんが、フルローンであっても、初期費用を現金で用意しなくてはいけません。
登記費用、登録免許税、融資手数料、不動産取得税等の初期費用は意外とかかります。

不動産取得税は、物件を買ってから忘れた頃に通知が届くので注意が必要です。
翌月末までに納付することになるので、余裕をもって準備しておく必要があります。

最近ではフルローンで融資をする金融機関が少なくなりました。
不動産投資を始める前ですので、本業の給料等で初期費用だけでなく、頭金も用意する必要があります。

頭金については、ワンルームは10万円からですが、アパートは5～20%になります。
例えば、4,000万円のアパートでは200万円～800万円が初期費用とは別に必要になってきます。

ワンルームは頭金が10万円ですと、家賃収入から手元にお金が残らず、手出しが出てしまうので、もう少し頭金を入れた方が安全と言えます。
アパートは土地値に近い築古物件を選ぶと、金融機関によってはフルローンで融資を受けられるので、選択肢の1つになります。

初期費用を現金で用意したとしても、物件を買った後も現金が必要になってくることもあります。

最初の物件の頭金をできるだけ抑えるとともに、引き続き、不動産投資の家賃収入、本業の給料等で現金を貯めていく必要があります。