不動産投資ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済がありますが、どちらを選んだ方が良いのでしょうか。
元利均等返済
元利均等返済とは、元金と利息の合計を均等に返済する方法です。
ですので、期間を通して返済額は一定になります。
メリットとしては、投資の初期に返済額を抑えることができ、一定額による返済ですので安定性を重視した人に恩恵があります。
また、5年ルールや1.25倍ルールが適用されるメリットがあります。
変動金利で元利均等返済を選んだ場合には、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わりません。
5年ごとの返済額の増加は、1.25倍までに抑えられています。
急激な変動金利の上昇による返済額の負担を抑えることができます。
ただし、返済額に占める利息の割合が多い場合には、利息の返済ができなくなり未払利息が発生する可能性があるので注意が必要です。
未払利息が発生しないようにするためには、金利上昇時に繰上返済をすることが有効な対策となります。
デメリットとしては、投資の総返済額が増えることです。
元金均等返済
元金均等返済とは、元金を均等に返済する方法です。
残っている元金が最初ほど多いので、最初ほど利息の返済額が多くなります。
メリット・デメリットは、先ほどの元利均等返済と裏腹になります。
メリットとしては、投資の総返済額を抑えることができ、積極的に返済していきたい人にとっては有利になります。
デメリットとしては、投資の初期に返済額が増えることです。
また、5年ルールや1.25倍ルールの適用がありません。
元利均等返済と元金均等返済の計算例
借入金額1億円、金利2％、借入期間35年の場合に、元利均等返済と元金均等返済で返済額を計算してみます。
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 返済総額 | 139,130,208円 | 135,083,156円 |
| 支払利息総額 | 39,130,208円 | 35,083,156円 |
| 月額返済額 | 331,262円 | 238,095円＋利息額 |
| 年額返済額 | 3,975,144円 | 2,857,140円＋利息額 |
元利均等返済の方が、支払利息総額が約400万円増え、返済総額も400万円増えています。
元利均等返済と元金均等返済どっちを選ぶべき？
基本的には、元利均等返済を選んだ方がよいです。
なぜなら、毎月の不動産投資ローンの返済額が一定ですので、キャッシュ・フロー計画が立て安いからです。
上記計算例で、元利均等返済は月額33万円の返済ですが、元金均等返済は23万円に利息を合わせた金額になります。
返済額が利息に左右されることになります。
そして、上記元利均等返済のメリットでも確認したように、5年ルールや125%ルールの適用があることも理由です。
