最初の物件を買う際に、売主物件と仲介物件どちらにしようか迷いましたが、基本的には、物件の種類に応じて決めるのが良いかと思います。
売主物件のメリット・仲介物件のデメリット
初期費用で仲介手数料が不要
仲介物件は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありますが、売主物件は不要です。
初期費用の中で仲介手数料は最も大きな金額になります。
仲介手数料は上限金額が法律で、物件価格×3％＋6万円（売買価格が400万円以上）と決められています。
売主は減免されることもありますが、買主は基本的に上限金額で支払うことになります。
物件価格が5,000万円だとすると156万円にもなります。
物件を買う段階で仲介手数料を払うと一時的なキャッシュ・フローの悪化につながります。
売主物件は仲介手数料に相当する利益が物件価格に上乗せされていますが、ローンの一部として将来にわたって返済していくので、その点では心配ありません（仲介手数料と利益の金額の大小は別問題です。）。
不動産会社に瑕疵担保責任がある
不動産会社が売主の場合、不動産会社に瑕疵担保責任（契約不適合責任）がかせられます。
売主が個人である場合には、不動産会社が仲介しても契約で免責されることが普通です。
瑕疵担保責任とは、物件に瑕疵が見つかった場合に売主である不動産会社が責任を負うものです。
瑕疵は物件の傷、欠陥、不具合で、隠れた瑕疵も含まれます。
例えば、雨漏り・シロアリの被害、土壌汚染等です。
買主は不動産会社に損害賠償請求、契約解除等の対応をとることができます。
瑕疵担保責任の期間は10年ですが、中古物件の場合には2年程度に短縮されます。
中古物件で瑕疵担保責任がかせられるということは、通常、不動産会社は瑕疵がないような物件を自社で買っていることになります。
買主は、仲介物件よりも安心して買うことができます。
非公開物件も多い
売主物件はレインズに登録する必要がありません。
レインズとはReal Estate Information Network Systemsの略称で、売却物件が掲載されたシステムです。
不動産会社はレインズを閲覧することができ、このシステムを通して物件を売り買いすることができます。
不動産収益物件サイトなどに同じ物件が複数の不動産会社から出されているのはこのためです。
売主物件はシステムに掲載しなくてもかまいません。
売れるような収益物件は、わざわざ掲載させる必要がなく非公開であることが多いです。
仲介物件のメリット・売主物件のデメリット
両手仲介は交渉の余地が増える
仲介には以下の3種類があります。
| 種類 | 仲介の契約先 |
|---|---|
| 一般仲介 | 複数の不動産会社 |
| 専任仲介 | 1つの不動産会社（売主自ら売ることも可能） |
| 専属専任仲介 | 1つの不動産会社 |
さきほど、売主物件はレインズに登録する必要がないと説明しましたが、仲介の中でも一般仲介は登録する必要がありません。
専任仲介や専属専任仲介で1つの不動産会社と契約しても、レインズに登録すると他の不動産会社が買主側の仲介に入ってしまうことがあります。
仲介する不動産会社は、売主、買主両方からの仲介手数料、いわゆる両手仲介を受け取りたいので、レインズに登録せず、登録したとしても商談中として物件の囲い込みが行われます。
両手仲介は違法ではありませんが、囲い込みを行った業者は処分対象になります。
契約を一般仲介にしてレインズに登録せず、実質的に1つの不動産会社と契約するというグレーな方法がとられることもあります。
囲い込みという事実を把握するのが難しいというのが現状です。
両手仲介は仲介する不動産会社だげてなく、買主にもメリットがあります。
1つの不動産会社が仲介するので、売主と交渉しやすくなります。
また、不動産会社も早く売って仲介手数料を得たいので、売主に値下の交渉を積極的に応じてくれることが多いです。
多くの物件から選ぶことができる
不動産収益物件サイトに掲載された物件をみてもわかるように、取引形態が売主よりも仲介の方が圧倒的に多いです。
売主は個人であることが多く、不動産会社がその個人から買って売るのではなく、仲介する方が多いからです。
あなたが売買専門の不動産会社に物件を買いたいと依頼したら、それなりの物件を紹介してくれるかもしれません。
ただ、不動産会社は買ってきた物件を必ず売る必要があり、在庫として保有したくないので、無理にでもその物件を売らなくてはいけません。
買主はたくさんの物件から好みの物件を選択することができなくなります。
仲介にも、両手仲介を目的とした非公開物件もありますし、多くの物件の中から買いたい物件を選択できるのは魅力的です。
売主物件と仲介物件、結局どっちを選択すべき？
ワンルームは売主物件、アパートは仲介物件をおすすめします。
ワンルームを専門に販売している不動産会社が多くあるからです。
ワンルームはアパートに比べるとロットが小さく市場流通性が高いです。
専用部分である部屋のリフォームで済むという簡便さを備えている点も大きいです。
市場流通性が高いということは物件がたくさんあるということです。
個人と同様に、不動産会社の資力も限られており、不動産会社は多くの物件を在庫としてもっているわけではありません。
買主が多くの物件から選択できないというのは、信頼できる不動産会社であればよいのですが、不動産会社に固執することになり、危険でもあります。
ただ、買いたい物件が良質な収益物件であるか否かを判断することも大切です。
