同族間の役員個人と法人間の取引において、建物の売買が行われることがあります。特に、土地は相続対策や資産保全の観点から個人所有のまま残し、建物のみを役員個人から法人へ売却するケースが多く見られます。
しかし、土地には路線価や公示地価といった公的指標が存在するのに対し、建物には指標が少ないです。そのため、税務調査において「譲渡価額が時価よりも低い」と指摘されるリスクが付きまといます。
本記事では、建物の譲渡における課税関係を整理した上で、実務上採用される指標のメリット・デメリットを比較し、過去の裁決事例を紐解くことで、実務上目指すべき「理想的な時価指標」について考察していきます。
建物の低額譲渡における課税関係の整理
同族間取引で時価と異なる価額（低額）で建物を売買した場合、税務上は時価で取引があったものとみなされ、差額に対して課税が発生します。課税関係は以下の通りです。
| 取引パターン | 売主側 | 買主側 |
| 個人（役員）から法人へ | 【所得税】 ・原則として譲渡価額が時価の2分の1未満の場合、時価譲渡として所得税が課税されます。 ・2分の1以上であっても、同族会社の税負担を不当に減少させると認定されれば、時価譲渡課税の対象となります。 | 【法人税】 「時価 － 譲渡価額」の差額が「受贈益」として計上され、法人税の課税対象（益金算入）となります。 |
| 法人から個人（役員）へ | 【法人税】 ・時価で売却したものとみなされ、「時価 － 帳簿価額」を譲渡益として計算します。 ・「時価 － 譲渡価額」の差額は「役員給与（賞与）」として損金不算入となり、さらに法人には源泉所得税の徴収義務が生じます。 | 【所得税】 「時価 － 譲渡価額」の差額が「給与所得」とみなされ、所得税の課税対象となります。 |
法人から個人（役員）に売却した場合において、売主側の課税関係が少しわかり辛いので仕訳で考えてみます。
例えば、以下のようなケースを想定します。
- 資産の帳簿価額（簿価）：600万円
- 資産の時価：1,000万円
- 役員への譲渡価額：400万円
会計上は実際に受け取った金額で仕訳を切ります。
| 借方科目 | 金額 | 貸方科目 | 金額 |
| 現金預金 | 400万円 | 資産（簿価） | 600万円 |
| 売却損 | 200万円 |
税務上は「時価1,000万円のものを400万円で売った」という行為を、以下の2つのステップが同時に行われたとみなします。
- 時価で売却した：1,000万円（時価）－ 600万円（簿価）＝ 400万円の譲渡益
- 差額を給与として渡した：1,000万円（時価）－ 400万円（譲渡価額）＝ 600万円の役員賞与（役員賞与は事前に届け出がないと損金に算入されません。）
建物評価において採用される主要な3指標
実務上、建物の時価として利用される主な指標には「帳簿価額」「固定資産税評価額」「不動産鑑定評価額」の3種類があります。それぞれの特性を理解し、状況に応じて使い分ける必要があります。
| 評価方法 | 算出の仕組み | メリット | デメリット |
| 帳簿価額（簿価） | 取得原価から税務上の減価償却累計額を差し引いた会計上の残高 | ・計算が極めて容易です。 ・会計・税務上の数値として確定しており、客観的な根拠となります。 | ・建築時と現時点の物価差を反映できません。 ・市場性（売れやすさ）や収益性が考慮されないため、実勢価格と乖離しやすいです。 |
| 固定資産税評価額 | 各市町村が固定資産税の課税基準として算定する価額 | ・公的基準のため客観性が高いです。 ・評価証明書で容易に確認でき、コストがかかりません。 | ・新築や築浅物件は、実際の建築費より大幅に過小評価される傾向があります。 ・リフォームなどの資本的支出が即座に反映されにくいです。 ・最終残価率20％というルールがあり、どれだけ古くても評価がゼロになりません。 |
| 不動産鑑定評価額 | 不動産鑑定士が鑑定評価基準に基づき、多角的に査定した価額 | ・収益性や市場性を精緻に反映できます。 ・税務当局に対する最も強力な立証資料（証拠）となります。 | ・数十万円単位の鑑定費用が発生します。 ・鑑定士の判断（恣意性）が介在する余地がゼロではありません。 |
裁決事例から考える建物の時価（平16.3.16裁決）
建物の時価判断に係る事例を紹介します。この事案は、リゾート地にある建物の譲渡価額を巡り、納税者（法人）と税務署（原処分庁）が対立したものです。
事案の背景と基礎事実
対象物件は千葉県内のゴルフ場併設リゾート地であるG高原に建つ、鉄骨造3階建の未登記建物でした。この建物は平成8年に約5,450万円で建築されました。用途は社員研修所やクラブハウス、さらに技術アピールのためのモデルハウスとして利用されていました。
その後、平成14年2月に法人が代表者個人へ500万円（税込）で売却しました。売却時の帳簿価額は約5,200万円であり、法人は約4,700万円の売却損を計上して申告を行いました。
原処分庁（税務署）の主張
税務署は、建物の時価を再調達原価法（同等のものを今建て直した場合の価格）に基づき算出しました。建築から約5.5年しか経過しておらず、物価変動も少ないため、当時の取得価額をそのまま現在の再調達原価としました。そこから税法上の耐用年数に従い、償却計算を行いました。なお、本件建物は平成8年取得であったため、当時の税制に基づき定率法が適用されています。
その結果、導き出された4,626万円が適正な時価であり、実際の譲渡価額である500万円との差額は役員への寄附金（賞与）であると断じ、更正処分を行いました。
審査請求人（法人）の主張
法人は、税務署の計算は現場を見ない机上の空論であると以下の点から反論しました。
- 当時の不況とデフレにより、リゾート物件の再取得価額は大幅に下落している。
- この建物は土地付きでなければ価値がなく、建物単体での市場性は極めて低い。
- 地元の不動産業者の意見でも500万円程度という回答を得ており、実勢価格を反映すべきである。
国税不服審判所の判断
審判所は、税務署の主張も法人の主張もどちらも合理的ではないとして退け、不動産鑑定士による独自の鑑定を実施しました。審判所は、建物の未償却残高をそのまま時価とする手法は、あくまで会計上の計算に過ぎないと指摘しました。市場における実際の取引価格である市場価値を適切に反映しているとは限らないとして、税務署の算定ロジックを退けました。
審判所が採用した鑑定評価では、以下のステップで時価を算出しました。
まず積算価格の算出として、建物の再調達原価である約5,775万円から物理的な劣化による減価を差し引きました。次に、重要となる市場性修正を行いました。別荘地市場が絶滅寸前と言えるほど低迷しており、1,000万円を超える物件は需要が激減している現状を反映させました。さらに、本件建物は意匠が凝りすぎており、一般の買い手にとっては使い勝手が悪く、むしろマイナス評価になるという機能的減価を認めました。土地と建物の所有者が異なる特殊な状況も加味されました。
最終的な時価認定として、土地と建物の一体価格から土地分を差し引く等の調整を行い、建物の時価を1,226万円と算定しました。
裁決の結論と教訓
結果として、税務署が主張した4,626万円という評価は、審判所によって時価として認められませんでした。税務署の指摘をそのまま受け入れる必要はないことが明確になったのです。一方で、納税者が主張した500万円も安すぎると判断されました。
この裁決から学べる教訓は、税務上の簿価（未償却残高）が常に時価として通用するわけではないということです。特に、リゾート地や特殊な設計の建物、または周辺環境が著しく変化した場所にある建物の場合は、物理的な古さだけでなく市場でいくらで売れるかという経済的な視点が時価判断に不可欠であると示されました。税務署の画一的な公式に屈せず、事実に基づいた反論を行うことの重要性が浮き彫りになりました。
建物の時価を巡る実務的防衛策
裁決事例を踏まえ、実務においてどのように建物の時価を決定し、税務署の指摘に備えるべきか、私の個人的な考えを述べます。
理想的な時価決定プロセスは、「既存の3つの指標からどれかを選ぶ」という受動的なものではなく、まず「市場価格を自ら調査し、それを軸に据える」という能動的な姿勢です。その上で、単一の数値ではなく、複数の公的指標を比較検討し、その乖離理由を説明できる状態にしておきます。具体的には以下の順序で検討すべきです。
第1ステップ 固定資産税評価額との比較
まず自治体が算定した公的数値である固定資産税評価額を確認します。これは市町村が一定の基準で評価した価格であり、客観的な説得力があります。売買価額がこの評価額に近いのであれば、税務署も容易には否認できません。ただし、上記のデメリットにも記載しましたが、過小評価されやすい新築や築浅時には、市場の価値を反映していない可能性がある点に注意が必要です。
第2ステップ 市場の実績と仲介査定の把握
固定資産税評価額や帳簿上の未償却残高が、周辺の市場相場より明らかに高い場合、複数の不動産業者に査定を依頼します。この際、建物単体ならいくらで売れるかという視点での査定書を徴収することが肝要です。特にリゾート地や不整形地の物件では、公的な評価額と実際の実勢価格が大きく乖離することが多いため、業者の査定は非常に強力な証拠になります。
既存の指標に合わせるのではなく、この市場価格を起点に据えて、なぜ公的指標と異なるのかという理由を整理します。
第3ステップ 不動産鑑定による論理構築の検討
取引金額が数千万円から億円単位になる場合や、税務上のインパクトが極めて大きい場合は、不動産鑑定を依頼すべきです。本裁決のように、税務署が主張する未償却残高（定額法であっても同様）による形式的な算定を論破するためには、鑑定士による市場性修正や機能的減価の論理が不可欠だからです。プロの鑑定評価書は、税務調査において最大の盾となります。
税務署の指摘をそのまま受け入れない姿勢も
建物の評価に正解はありません。法人が建物を譲渡する際は、「なぜこの価格にしたのか」という根拠資料（査定書、鑑定書、近隣の取引事例、建物の老朽化や特殊性を示す写真等）を事前に揃えておくことです。これこそが、税務署の不当な指摘を未然に防ぎ、あるいは事後に覆すための、理想的な実務対応であると考えます。
