不動産を相続すると税金を抑えることができる理由を説明します。
土地は路線価、倍率方式で評価
不動産の相続税を計算する際に、土地は路線価で評価します。
路線価がついていない土地は倍率方式により評価します。
名前の通り、固定資産税評価額に倍率をかけた評価額です。
国税庁が不動産鑑定士と一緒に決めて、路線価や倍率を毎年7月に公表しています。
国税庁のホームページに掲載され、確認することができます。
倍率が掲載されているのは、郊外、農村地帯、山林の土地になります。
日本の全ての土地に路線価をつけると、大変な作業になるので、固定資産税評価額を基にしています。
固定資産税評価額は、市区町村（都）が3年ごとに見直して、4月に公表しています。
路線価は公示地価の80%を目安として評価することになっています。
固定資産税評価額は公示地価の70%です。
公示地価は、国が土地の取引の目安として決めた評価額になります。
実際の取引価格はこれよりも高くなります。
地価は変動しますし、納税者の負担を軽くすることを考えて、80%や70%が目安となっています。
現金はその金額で相続税を計算するので、土地に変えると相続税の評価額を抑えることができます。
建物は固定資産税評価額で評価
不動産の相続税を計算する際に、建物は固定資産税評価額で評価します。
毎年4月から5月に固定資産税の通知書が送られてきますが、その通知書に記載されています。
新築時の建物の固定資産税評価額は、再建築価格の50～70％と言われています。
再建築価格は、新築するとしたらかかる費用になります。
先ほどの土地と同様に、現金を土地に変えると相続税の評価額を抑えることができます。
年数が経つに連れて、経年劣化を加味します。
再建築価格に補正率をかけた金額が固定資産税評価額になります。
賃貸すると借地権、借家権を加味
土地を他人に貸すと、制約を加味して、評価額が更に下がります。
土地を借りている人の権利である、借地権の割合を引きます。
こちらも路線価と同様に国税庁のホームページに掲載されています。
60～70%が多いです。
路線価×（1−借地権割合）
土地だけでなく建物も含めて貸すと、その制約も反映させます。
家を借りている人の権利である、借家権の割合をかけます。
借家権の割合は一律30%です。
路線価×（1−借地権割合×30%）
簡単に言うと、借りている土地の60～70%の場所に、家を借りている部分が30%あるから、引きますということにです。
土地の相続税の評価額が、路線価から18～21%の割合で更に下がることになります。
建物は借家権の割合のみを加味します。
固定資産税評価額×（1−30%）
建物の相続税の評価額が、固定資産評価額から30%の割合で更に下がることになります。
