不動産投資を行っている個人投資家にとって、毎月の家賃収入は経営の根幹をなすものです。
しかし、その収入を「いつの時点の所得として申告すべきか」という計上時期の問題は、意外と間違いやすいポイントでもあります。特に、賃貸借契約の多くで採用されている前払制の家賃については、年をまたぐタイミングで適切な処理を行わないと、税務調査での指摘事項となりかねません。
本記事では、個人投資家が家賃収入を計上する際の原則的な考え方から、管理会社を介している場合の注意点、さらには実務で認められている特例的な計上方法までを詳しく解説します。自身の不動産賃貸業において、どのタイミングで収入を認識するのが正解なのか、根拠とともに確認していきましょう。
原則：契約書で決まる個人投資家の家賃収入の計上時期
個人の不動産所得を計算する際、収入を計上すべき時期については、所得税法基本通達36－5に明確な規定があります。これによると、原則的な計上時期は「契約上の支払日」です。
（不動産所得の総収入金額の収入すべき時期）
36－5 不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、別段の定めのある場合を除き、それぞれ次に掲げる日によるものとする。(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日（請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日）
契約書に定められた支払日が基準となる理由
日本の不動産賃貸借契約の多くは、翌月分の家賃を当月末日までに支払うという前払慣習に基づいています。例えば、令和8年1月分の家賃であれば、令和7年12月31日までに支払うという契約内容です。
所得税法の運用ルールでは、契約や慣習によって支払日が定められている場合、実際に現金を受け取ったかどうかに関わらず、その支払日が到来した時点で収入として計上すべきであるとされています。これは権利確定主義の考え方に近いもので、契約によって支払いを受ける権利が確定した日に所得が発生したとみなすためです。
12月末に支払われる翌年1月分の家賃の取り扱い
この原則により、12月末に支払われる翌年1月分の家賃の扱いには注意が必要です。税法上、収入の計上時期は「契約上の支払日」が基準となります。契約書に「前月末日払い」とある場合、12月末に支払われる家賃は、たとえ翌年分であっても年内の収入に含めなければなりません。
このため、初年度は例外的に計13か月分を計上するケースもありますが、翌年以降は「前年12月分〜当年11月分（に支払われる計12回分）」というサイクルで安定するため、通常通り12か月分の申告となります。
支払日が定められていない場合の例外
もし賃貸借契約書に支払日の定めがない場合や、契約書自体が存在しない特殊なケースでは、実際に家賃の支払いを受けた日が計上時期となります。また、請求があった時に支払うという契約であれば、請求をした日が基準となります。
しかし、一般的な個人向け・事業向け賃貸においては、支払日が明記されていることがほとんどであるため、まずは契約書の内容を確認することが第一歩となります。
管理会社委託時の注意点：入金日と計上時期のズレ
現在、多くの個人投資家は自主管理ではなく、不動産管理会社に業務を委託しています。管理会社が入居者から家賃を回収し、手数料を差し引いた金額を個人投資家の口座に振り込むという形式です。この場合、計上時期に変化はあるのでしょうか。
入居者の支払日と個人投資家の受取日のズレ
管理会社を介している場合、入居者が管理会社に家賃を振り込む日と、管理会社が個人投資家に送金する日までにはタイムラグが生じるのが一般的です。例えば、入居者が12月27日に管理会社へ家賃を支払い、管理会社が事務処理を経て個人投資家の口座に振り込むのが翌年1月10日になるといったケースです。
ここで混同してはならないのは、賃貸借契約の当事者はあくまで「入居者」と「個人投資家」であるという点です。管理会社はあくまで集金の代行者であり、計上時期は入居者が支払うべき「契約上の支払日」に拘束されます。
未収収益としての計上義務
前述の例でいえば、個人投資家の口座に現金が入ってくるのは翌年1月ですが、契約上の支払日は12月末です。この場合、12月31日の決算時点ではまだ手元に現金がなくても、会計上は「未収収益」として収入に計上しなければなりません。
管理会社から送られてくる送金明細書だけを見て、自分の口座に入金された日付、1月10日で記帳してしまうと、本来12月の収入に含めるべき金額が漏れてしまうことになります。これは過少申告の原因となるため、管理委託をしている個人投資家は、通帳の動きだけでなく、入居者との契約内容に基づいた計上を行う必要があります。
特例：貸付期間に応じた個人投資家の家賃収入の計上時期
原則として支払日に計上することをお伝えしましたが、これには例外が認められています。それが「貸付期間に応じた計上（期間対応）」という方法です。
昭和48年通達による個別の運用ルール
昭和48年11月6日付け直所2-78「動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額 の計上時期について」の個別通達により、一定の条件を満たす場合には、支払日に関わらず、その家賃が「いつの期間の貸し付けに対する対価か」に基づいて収入を計上することが認められています。
この方法を採用すると、12月に支払われた翌年1月分の家賃は、貸付期間が翌年に属するため、本年の収入に含める必要がなくなります。毎月1か月分の家賃を正確にその月の収入として対応させることができるため、経営実態に即した、より合理的な計算方法といえます。
事業規模で行われている場合の適用条件
この例外的な方法を適用するためには、いくつかの条件をクリアしなければなりません。事業的規模（いわゆる5棟10室基準など）で不動産投資を行っている個人の場合、以下の3点が求められます。
- 継続的な記帳と帳簿の備え付け： 不動産所得に関する取引を帳簿に記載し、それに基づいて所得を計算していること。
- 継続性の原則と適切な経理処理： 全ての賃料について、継続して期間対応の方法で計算しており、かつ帳簿上で「前受収益」や「未収収益」といった経過勘定を適切に処理していること。
- 明細書の添付： 1年を超える期間の賃料（前払い一括など）がある場合は、その明細書を確定申告書に添付すること。
事業規模ではない場合の取り扱い
不動産投資の規模が事業的規模に達していない個人投資家であっても、この期間対応の考え方を用いることは可能です。
通達によれば、事業的規模でない場合でも、継続的な記帳を行い、1年以内の期間にかかる賃料の全部について期間対応による計算を行っているならば、同様の取り扱いが認められます。この点は、多くの個人投資家にとって救済措置のような役割を果たしています。
複式簿記の仕訳例：ケース別に見る家賃収入の計上時期
期間対応による計上を行う場合、決算時において「前受収益」などの勘定科目を用いた仕訳が必要になります。具体的にどのような入力を行うべきか、ケース別に見ていきましょう。
12月末に翌年1月分が支払われる一般的なケース
もっとも一般的な、翌月分前払いのケースです。12月末に10万円の家賃が入金された場合、以下のように処理します。
| 時期 | 仕訳 |
|---|---|
| 12月末（入金時） | 預金 100,000円 ／前受収益 100,000円 |
| 翌年1月（期間到来時） | 前受収益 100,000円 ／家賃収入 100,000円 |
このように、12月の時点では「前受収益（負債）」として処理し、翌年の収益として振り替えることで、当年の所得から外れます。
管理会社から翌月以降に振り込まれるケース
管理会社が家賃を預かっているものの、オーナーへの送金が翌年になる場合は、「未収収益」と「前受収益」を組み合わせて使用します。
| 時期 | 仕訳 |
|---|---|
| 12月末（契約上の支払日到来時） | 未収収益 100,000円 ／前受収益 100,000円 |
| 翌年1月（期間到来時） | 前受収益 100,000円 ／家賃収入 100,000円 |
| 翌年1月（管理会社からの入金時） | 預金 100,000円 ／未収収益 100,000円 |
少し複雑に見えますが、このように処理することで、「いつの期間の家賃か」と「いつ入金されるか」を帳簿上で完全に整理することができます。
月の途中で期間が設定されている特殊なケース
契約によっては、「毎月20日に翌月分（21日から翌月20日まで）を支払う」といった設定もあります。この場合、12月20日に支払われた家賃のうち、12月21日から12月31日までの分は当年の収入、1月1日から1月20日までの分は翌年の収入として日割り計算を行う必要があります。
このような緻密な計算を行うことで、1年間の計上月数が11か月や13か月に変動することを防ぎ、常に安定した12か月分の収益を報告することが可能になります。税務署は「継続性」を重視するため、一度この方法を選択したら、安易に変更せず継続することが鉄則です。
簡易帳簿における家賃収入の計上時期の考え方
青色申告の10万円控除を受けている方や、白色申告の方の中には、複式簿記ではなく「簡易帳簿」で記帳している方も多いでしょう。この場合、前述のような複雑な仕訳は可能なのでしょうか。
簡易帳簿でも期間対応は認められるのか
結論から申し上げますと、個人的には簡易帳簿であっても期間対応による計上は認められると考えます。昭和47年の個別の運用ルールでは「帳簿書類を備えて」とは記載されていますが、それが必ずしも「複式簿記による仕訳」でなければならないとは言っていません。
この趣旨を汲み取れば、収入の発生の事実を客観的に証明できる記録があれば十分だと言えます。具体的には、収入帳といった簡易的な記録において、適切に計上時期の調整を行えばよいことになります。
収入帳への記載方法の工夫
簡易帳簿で管理している場合、1月から12月までの月次集計の最後に、調整項目として「前受収益」や「未収収益」の枠を設けるのが実務的です。
例えば、12月の収入欄の末尾に「12月入金の翌年1月分家賃：100,000円」と記載し、合計金額から差し引きます。逆に、前年12月に入金されていた当年1月分家賃については「（加算）前年12月入金の当年1月分家賃：100,000円」として加えます。
このように、簡易帳簿であっても、どの期間に対応する家賃なのかを明確にし、計算のプロセスを明記しておくことで、税務上の要件を満たすことができると思われます。大切なのは、恣意的に利益を操作しているのではなく、一定のルールに基づき継続的に処理しているという証拠を帳簿に残すことです。
