私は最初に筑浅アパートを買い、その後、経験のためにも築古アパートを買いました。
今なら、築浅アパートと築古アパートのどちらを選択するか、書いてみました。
築浅アパートと築古アパートの違い
築浅と築古の築年数に明確な決まりはありません。
私のイメージとしては、20年くらいまでは築浅、それを超えてくると築古といったところでしょうか。
築古アパートは利回りが高いですが、修繕費がかさんできます。
また、外観も古くなってきますので、入居付けが厳しくなります。
私が買った築古アパートの満室利回りは13%と高いです。
10部屋のうち2部屋が空室ですが、それでも現状利回りは10%になります。
築浅アパートの利回りは満室で9%弱です。
2部屋の空室は半年経っても埋まらないので、管理会社を変更しようとしているところです。
築浅アパートはエリアが良いということもあるかもしれせんが、これまで空室で悩んだことはありません。
築古アパートでいきなり修繕費がかさんだ話
築古アパートを買ってすぐに2階の部屋の配管から漏水がありました。
修繕費として約30万円がかかりました。
管理会社からは30万円以上かかるかもしれないと言われていたので、30万円でおさまって良かったです。
配管からの漏水の結果、1階に水が漏れて、1階の住人が退去することになりました。
退去時のクリーニング費用、古いエアコンの取替代金で約20万円がかかりました。
聞いたことはありましたが、まさかこんなことが本当に起きるんだなと思いました。
漏水の結果、一連の修繕が発生し、約50万円の痛い出費となりました。
買った当初で、この物件の家賃収入からのお金がまだ貯まっていなかったので、他から出費せざるを得なかったです。
そして、1つの部屋が空室になり、将来の家賃収入が得られなくなったことにも繋がっています。
筑浅アパートは4年ほど所有していますが、これまでで一番大きな修繕は、部屋の外にある電気温水器の取替で代金は約40万円です。
部品が製造されておらず、修理をすることができませんでした。
電気温水器をまるまる交換したため、結構な金額になりましたが、それでも、50万には及びません。
結論
投資である以上、利回りを追求していくことは大切です。
更に、利回りが高いと、空室にはある程度、耐えることができます。
ただ、現時点では、修繕費がかからない築浅アパートの方を選ぶと思います。
次の売却が上手くいく新築アパートも投資としては、私の選択肢に入っています。
今後の築古アパートのリカバリーを期待します。
